Impermeabilizzazione del lastrico solare: costi e ripartizione
Il lastrico solare non è un terrazzo: è una copertura piana non calpestabile, spesso in uso esclusivo a chi vive all’ultimo piano ma che protegge dalla pioggia anche gli appartamenti sottostanti. Per questo la tecnica giusta e chi paga la spesa seguono regole diverse da quelle di un terrazzo qualunque.
Lastrico solare o terrazzo? La differenza che conta
Un terrazzo è pensato per essere vissuto: ha una pavimentazione calpestabile (piastrelle, gres) e di norma appartiene a chi lo usa. Un lastrico solare è invece una copertura piana non praticabile, spesso senza una vera pavimentazione, che chiude l’edificio dall’alto. Anche quando è ad uso esclusivo di un solo condomino, resta funzionalmente parte della copertura comune: da qui nasce sia la scelta della tecnica (a vista, non protetta da una pavimentazione sopra) sia la regola particolare di ripartizione della spesa che vedi più sotto.
La tecnica a vista: guaina bituminosa ardesiata
Per un lastrico non calpestabile la soluzione standard è la guaina bituminosa ardesiata a vista Studio Madera: resta esposta agli agenti atmosferici senza bisogno di una finitura pregiata sopra, perché tanto non ci si cammina. Costa 20–45 €/mq, posa e IVA incluse, e dura 10–15 anni — meno delle tecniche protette da una pavimentazione, proprio perché resta a vista sotto sole e pioggia. Sul lastrico questo vale a prescindere dallo stato del vecchio strato: non c’è un pavimento da mantenere o rifare come su un terrazzo, quindi la fascia di prezzo non cambia in base a quella variabile.
Se in futuro il lastrico dovesse diventare calpestabile (ad esempio trasformandolo in terrazzo abitabile), la tecnica cambia: a quel punto serve una resina calpestabile o un rifacimento completo con pavimentazione, non più la guaina a vista.
Chi paga: la ripartizione condominiale (art. 1126 c.c.)
Quando il lastrico è ad uso esclusivo di un condomino ma copre l’edificio sottostante, la spesa NON si divide come le normali spese condominiali (per millesimi su tutti in parti uguali). Si applica invece l’art. 1126 c.c. Brocardi: un terzo (1/3) resta a carico di chi ha l’uso esclusivo, i restanti due terzi (2/3) sono a carico di tutti gli altri condòmini dell’edificio (o della porzione servita), in proporzione ai millesimi. La logica: chi ha l’uso esclusivo beneficia sia della copertura sia della calpestabilità, gli altri condòmini solo della copertura — da qui lo squilibrio 1/3–2/3 invece della ripartizione standard.
Guaina ardesiata a vista, 80 mq, 20–45 €/mq:
- Costo totale intervento 1.600 € – 3.600 €
- Quota uso esclusivo (1/3) 533 € – 1.200 €
- Quota condominio (2/3) 1.067 € – 2.400 €
80 mq × 20–45 €/mq = 1.600–3.600 € di costo totale. Di questi, un terzo (533–1.200 €) resta a chi ha l’uso esclusivo del lastrico, i restanti due terzi (1.067–2.400 €) si ripartiscono tra gli altri condòmini in base ai millesimi.
Trattandosi di una parte comune, l’intervento va deliberato dall’assemblea di condominio: chi ha l’uso esclusivo non può decidere e far pagare gli altri unilateralmente. Per calcolare la quota millesimale precisa di ciascun condomino su un intervento condominiale, puoi usare il calcolatore art. 1126 di ripartizionespese.com.
Prima di stendere: il supporto è asciutto?
Resine e membrane liquide vanno applicate su un supporto asciutto: un misuratore di umidità (30–60 €) te lo dice in due minuti, invece di scoprirlo quando la membrana si stacca o si formano bolle.
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Chi paga l’impermeabilizzazione del lastrico solare?
Se il lastrico è di uso esclusivo di un condomino ma copre l’edificio, la spesa non è a suo carico intero: secondo l’art. 1126 c.c. un terzo (1/3) è a carico di chi ha l’uso esclusivo e due terzi (2/3) sono a carico degli altri condòmini dell’edificio o della porzione servita, in base ai millesimi.
Quanto costa al mq rifare un lastrico?
La guaina bituminosa ardesiata a vista, la tecnica standard per i lastrici non calpestabili, costa 20–45 €/mq posa e IVA incluse. È la stessa fascia indipendentemente dallo stato del vecchio pavimento, perché il lastrico non ha una pavimentazione da mantenere o rifare.
La guaina a vista quanto dura?
10–15 anni: meno delle tecniche protette da una pavimentazione sovrastante, perché resta esposta a sole, pioggia e sbalzi termici senza alcuna finitura sopra.
La delibera condominiale è necessaria?
Sì: il lastrico è una parte comune dell’edificio anche quando l’uso è esclusivo, quindi l’intervento e la ripartizione della spesa vanno deliberati dall’assemblea di condominio, non decisi unilateralmente da chi ha l’uso esclusivo.
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